Tehnički pregled objekata
Tehnički pregled objekta predstavlja poslednju kariku koja Vas deli od upotrebne dozvole. U daljem tekstu ćemo Vam pojasniti u kojim situacijama je tehnički pregled objekta obavezan i na koji način se vrši. Ukoliko imate obavezu vršenja tehničkog pregleda, dobićete tačna uputstva kako uspešno da pređete ovaj završni korak i šta je potrebno od dokumentacije da se kompletira.
Šta je tehnički pregled objekata i kada se vrši?
Tehnički pregled objekta vrši se po završetku izgradnje objekta, faze ili dela objekta, za objekat za koji je izdata građevinska dozvola, odnosno rešenje iz člana 145. Zakona, a investitor namerava da podnese zahtev nadležnom organu za izdavanje upotrebne dozvole.
Tehnički pregled vrši se i uporedo sa izvođenjem radova.
Kako se vrši tehnički pregled objekata?
Tehnički pregled vrši se:
Za ceo objekat
Po fazama izgradnje objekta, za objekte za koje je građevinskom dozvolom predviđena fazna izgradnja; ili
Za delove objekta koji nisu građevinskom dozvolom predviđeni kao posebne faze, a koji prema mišljenju Komisije i u skladu sa tehničkom dokumentacijom predstavljaju tehničko-tehnološke celine i mogu se kao takvi samostalno koristiti.
Šta obuhvata tehnički pregled objekata?
Tehnički pregled objekta obuhvata:
1) proveru potpunosti tehničke i druge dokumentacije za izgradnju objekta, odnosno za izvođenje radova;
2) kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom, odnosno rešenjem iz člana 145. Zakona, tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija.
Koja je neophodna dokumentacija za izvršenje tehničkog pregleda?
Potrebnom dokumentacijom, bez koje se ne može izvršiti tehnički pregled, smatra se:
- Građevinska dozvola, odnosno rešenje iz člana 145. Zakona;
- Projekat za građevinsku dozvolu, odnosno idejni projekat ako je za izgradnju objekta ili za izvođenje radova izdato rešenje iz člana 145. Zakona;
- Projekat izvedenog objekta ili projekat za izvođenje uz izjavu investitora, vršioca stručnog nadzora i odgovornog izvođača radova, ako u toku građenja nije odstupljeno od projekta za izvođenje;
- Program kontrole i osiguranja kvaliteta i projekat geodetskog osmatranja ponašanja tla i objekta;
- Potvrda prijave radova, obaveštenja građevinske inspekcije o kontroli usklađenosti izgrađenih temelja i objekta u konstruktivnom smislu;
- Pojedinačni sertifikati kojima se dokazuje kvalitet ugrađenog materijala i opreme;
- Posebni sertifikati koje izdaju specijalizovane ovlašćene institucije;
- Izveštaj o izvršenim geodetskim osmatranjima, sa izjavom odgovornog izvođača radova;
- Saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite od požara na projekat za izvođenje, ako se radi o objektu za koji se utvrđuju posebne mere zaštite od požara, u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara;
- Rešenje organa nadležnog za poslove zaštite od požara o sprovedenosti mera zaštite od požara, ako se sprovedenost mera zaštite od požara utvrđuje rešenjem organa nadležnog za poslove zaštite od požara, u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara;
- Rešenje organa nadležnog za poslove zaštite životne sredine za imenovanje člana Komisije koji utvrđuje podobnost objekta za upotrebu u pogledu sprovedenosti mera propisanih studijom o proceni uticaja na životnu sredinu, ako je za objekat predviđena obaveza izrade studije o proceni uticaja na životnu sredinu i pribavljanja saglasnosti na istu, u skladu sa zakonom kojim se uređuje procena uticaja na životnu sredinu;
- Saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite nepokretnih kulturnih dobara na tehničku dokumentaciju u skladu sa zakonom kojim se uređuju kulturna dobra;
- Potvrda organa nadležnog za poslove zaštite nepokretnih kulturnih dobara da su radovi izvedeni u skladu sa projektom i dokumentacijom na koje je izdata saglasnost;
- Specifikacija posebnih delova objekta, ako postoje posebni delovi objekta;
- Elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta;
- Elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije;
- Sertifikat o energetskim svojstvima objekta;
- Rešenje o utvrđivanju kućnog broja;
- Dokument o kretanju otpada;
- Upotrebna dozvola za nedostajuću infrastrukturu;
Pored navedene dokumentacije, dostavlja se i građevinski dnevnik i druga gradilišna dokumentacija koja je, u pojedinim slučajevima, predviđena ugovorom o građenju, kao i knjiga inspekcije.
Ukoliko se tehnički pregled vrši uporedo sa izvođenjem radova, odnosno po fazama, ili za delove objekta koji prema mišljenju Komisije i u skladu sa tehničkom dokumentacijom predstavljaju tehničko-tehnološke celine i mogu se kao takvi samostalno koristiti, Komisiji se za potrebe vršenja tehničkog pregleda potrebna dokumentacija dostavlja fazno, za tu fazu, odnosno deo objekta.
Šta se utvrđuje kontrolom usklađenosti izgrađenog objekta?
Kontrolom usklađenosti izgrađenog objekta, odnosno izvedenih radova sa građevinskom dozvolom, odnosno rešenjem iz člana 145. Zakona utvrđuje se usklađenost u pogledu:
1) položaja i osnovnih dimenzija objekta;
2) osnovnih elemenata konstrukcije objekta;
3) elemenata tehničke zaštite na objektu;
4) završne obrade i opreme objekta;
5) vrsta instalacija u objektu;
6) specifičnih uređaja i postrojenja koji su ugrađeni u objekat;
7) uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat.
Kontrolom usklađenosti izgrađenog objekta, odnosno izvedenih radova sa građevinskom dozvolom, odnosno rešenjem iz člana 145. Zakona utvrđuje se usklađenost u pogledu:
1) položaja i osnovnih dimenzija objekta;
2) osnovnih elemenata konstrukcije objekta;
3) elemenata tehničke zaštite na objektu;
4) završne obrade i opreme objekta;
5) vrsta instalacija u objektu;
6) specifičnih uređaja i postrojenja koji su ugrađeni u objekat;
7) uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat.
Šta obuhvata tehnički pregled objekata?
Komisiju za tehnički pregled objekata čine predsednik i članovi komisije. U komisiji učestvuju lica koja poseduju inženjerske licence za odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova za određenu vrstu radova.
Koje licence su potrebne za članove komisije?
Članovi komisije imaju licence koje odgovaraju oblastima delova projakata, koji su predmet tehničkog predmeta objekta, u pitanju su arhitekte, građevinski inženjeri, elektro inženjeri, mašinski inženjeri..
Šta sadrži zapisnik o tehničkom pregledu objekta?
Izveštaj o tehničkom pregledu objekta sadrži:
1) naslovnu stranu sa navedenim nazivom objekta koji je predmet tehničkog pregleda, mestom i datumom izrade i brojem izveštaja;
2) odluku o imenovanju predsednika i članova komisije;
3) ugovor Investitora sa članovima Komisije, odnosno sa privrednim društvom ili drugim pravnim licem, kojem je poverio vršenje tehničkog pregleda;
4) zapisnik o tehničkom pregledu, sa pojedinačnim zapisnicima ako su sačinjeni;
5) predlog Komisije za tehnički pregled za izdavanje upotrebne dozvole;
6) rešenje organa nadležnog za poslove zaštite od požara o sprovedenosti mera zaštite od požara, ako se sprovedenost mera zaštite od požara utvrđuje rešenjem organa nadležnog za poslove zaštite od požara;
7) rešenje organa nadležnog za poslove zaštite životne sredine o imenovanju člana Komisije koji utvrđuje podobnost objekta za upotrebu u pogledu sprovedenosti mera propisanih studijom o proceni uticaja na životnu sredinu, ako je za objekat utvrđena obaveza izrade studije o proceni uticaja na životnu sredinu i pribavljanja saglasnosti na istu;
8) saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite nepokretnih kulturnih dobara na tehničku dokumentaciju i potvrdu organa nadležnog za poslove zaštite nepokretnih kulturnih dobara da su radovi izvedeni u skladu sa projektom i dokumentacijom na koje je izdata saglasnost, ako se radi o objektu koje spada u nepokretna kulturna dobra;
9) potvrde imalaca javnih ovlašćenja o priključenjima.
Šta se podrazumeva pod probnim radom objekta i u kakvoj je vezi sa tehničkim pregledom?
Ako se, radi utvrđivanja podobnosti objekta za upotrebu, moraju vršiti prethodna ispitivanja i provera instalacija, uređaja, postrojenja, stabilnosti ili bezbednosti objekta, uređaja i postrojenja za zaštitu životne sredine, uređaja za zaštitu od požara ili druga ispitivanja, ili ako je to predviđeno tehničkom dokumentacijom, komisija za tehnički pregled, može da odobri puštanje objekta u probni rad, pod uslovom da utvrdi da su za to ispunjeni uslovi, i o tome bez odlaganja obavesti nadležni organ.
Probni rad može trajati najduže godinu dana. Obaveza je investitora da prati rezultate probnog rada.
Komisija za tehnički pregled, u toku probnog rada objekta proverava ispunjenost uslova za izdavanje upotrebne dozvole i izveštaj o tome dostavlja investitoru.
Najčešće postavljena pitanja tehničkom pregledu objekata
Tehničkim pregledom objekta uvrđuje se podobnost objekta za upotrebu. Tehnički pregled objekta vrši se po završetku izgradnje objekta, odnosno dela objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Tehnički pregled može se vršiti i uporedo sa izvođenjem radova.
Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno građevinskih proizvoda, opreme i postrojenja.
- Dužina procesa tehničkog pregleda zavisi, pre svega, od angažovanosti Investitora na prikupljanju i dostavljanju potrebne dokumentacije, odnosno ažurnosti izvođača radova. Susretali smo se sa investitorima koji su dostavili kompletnu dokumentaciju odjednom, dok ima i drugih kod kojih taj proces traje par godina.
Troškove tehničkog pregleda snosi investitor.
Za objekte “A” kategorije nije potrebno vršiti tehnički pregled objekta. Tačan opis objekata koji spadaju u “A” kategoriju je definisan u Pravilniku o klasifikaciji objekata (“Sl. glasnik” broj 22/2015). Što se tiče stambenih objekata, u pitanju su objekti bruto površine do 400m2, do 3 stana, spratnosti P+1+Pk.
Pozitivan izveštaj o tehničkom pregledu je neophodan preduslov za dobijanje upotrebne dozvole, bez tehničkog pregleda Investitor ne može dobiti upotrebnu dozvolu.
Nije dozvoljena upotreba objekta pre dobijanja upotrebne dozvole.
Investitor je glavna karika u davanju informacija vezanih za tehnički pregled i obezbeđuje saradnju komisije sa projektantima, izvođačima radova i nadzornim organima.
Ne postoji ponovni tehnički pregled objekta.
Ako su na objektu utvrđeni nedostaci i nepravilnosti, odnosno ako u toku probnog rada nisu ispunjeni uslovi za izdavanje upotrebne dozvole, Komisija daje mišljenje da se može odobriti njegova upotreba tek posle otklanjanja tih nedostataka i nepravilnosti, ili s obzirom na vrstu i prirodu nedostataka i nepravilnosti i pre njihovog otklanjanja, uz preduzimanje potrebnih mera obezbeđenja pri izvođenju naknadnih radova na otklanjanju uočenih nedostataka i nepravilnosti.
Ako je utvrđeno da se nedostaci i nepravilnosti na objektu ne mogu otkloniti, ili da postoji neotklonjiva opasnost po stabilnost objekta, odnosno po život ili zdravlje ljudi, saobraćaj ili susedne objekte, Komisija predlaže da se objekat poruši ili ukloni.